第577章 铜锣湾商铺物业收购

　　2009年下半年的香江，商业脉搏跳动得愈发强劲，铜锣湾作为香江乃至全球闻名的顶级商圈，如同一块镶嵌在维多利亚港畔的璀璨宝石，散发着无与伦比的魅力。

　　这片总面积约1.2平方公里的商圈，北起渣甸街，南至礼顿道，东起波斯富街，西至坚拿道，日均人流量突破30万人次，周末及节假日更是飙升至50万人次以上，其中本地居民占比45%，内地游客占比35%，海外游客占比20%，庞大的人流带来了旺盛的消费需求，让铜锣湾成为全球商铺租金最高的商圈之一。街道两侧的商铺鳞次栉比，霓虹招牌彻夜闪烁，从国际一线奢侈品牌（如LV、GI、chANEL）的旗舰店，到香江本土老字号（如翠华餐厅、陆羽茶室），再到潮流时尚品牌（如ZARA、h&，涵盖了从高端奢侈品到大众消费品的全品类业态，年总营业额突破800亿港元，商业密度和消费活力均居香江首位。

　　飞天集团早已洞察到铜锣湾的商业价值和长期发展潜力，随着稀有矿产项目的稳定盈利、影视板块的快速扩张以及九龙湾地产项目的顺利启动，集团具备了布局香江核心商业地产的资金实力和资源储备，为进一步完善“稀有矿产 影视 地产”的多元化发展战略，增强集团在香江的产业影响力和现金流稳定性，王莽果断决策，启动铜锣湾商铺物业收购项目，目标锁定在铜锣湾核心区域——罗素街、轩尼诗道、启超道三条黄金街道的交汇处，这片区域被誉为“铜锣湾之心”，是商圈内人流量最密集、商业价值最高的地段，周边300米范围内汇聚了时代广场、崇光百货、希慎广场等6座大型购物中心，日均人流量较铜锣湾平均水平高出20%，商铺租金更是达到每平方米每月800-1200港元的高位，且呈逐年上涨趋势。

　　此次计划收购的商铺物业是一个综合性商业建筑群，由12栋独立商铺建筑组成，呈“L”形分布，总占地面积8000平方米，相当于1.12个标准足球场大小，总建筑面积平方米，其中地面建筑面积平方米（1-5层，每层建筑面积4800平方米），地下建筑面积8000平方米（地下1层），建筑密度40%，容积率4.0，绿化面积1200平方米（主要分布在建筑屋顶和庭院）。每栋商铺建筑均为钢筋混凝土框架结构，建筑年代为20世纪90年代末，抗震等级为7级，抗风等级为12级，经过专业机构检测，建筑结构稳固，无安全隐患，使用寿命可达50年以上。

　　12栋建筑的具体分布和规格如下：罗素街沿线有5栋建筑（编号A1-A5），每栋建筑地面5层、地下1层，单栋占地面积500平方米，地面建筑面积2500平方米，地下建筑面积800平方米，建筑高度22米（每层层高4.4米），一层为临街商铺，层高5.8米，适合开设品牌旗舰店；轩尼诗道沿线有4栋建筑（编号b1-b4），每栋建筑地面4层、地下1层，单栋占地面积450平方米，地面建筑面积1800平方米，地下建筑面积700平方米，建筑高度17.6米，一层临街面宽15米，展示效果极佳；启超道沿线有3栋建筑（编号c1-c3），每栋建筑地面5层、地下1层，单栋占地面积600平方米，地面建筑面积3000平方米，地下建筑面积900平方米，建筑高度22米，临近地铁站出口（铜锣湾站E出口），人流量最为集中。

　　为确保收购工作顺利推进，集团成立了铜锣湾物业收购专项小组，由集团副总裁赵伟担任组长，成员包括地产部、财务部、法务部、市场部等部门的核心骨干，共计25人，其中地产部8人（负责物业调研、估值、谈判），财务部5人（负责资金测算、融资安排），法务部6人（负责产权核查、合同起草），市场部6人（负责商圈调研、业态规划）。专项小组启动了为期3个月的全面调研工作，从商业价值、产权状况、业主情况、融资方案等多个维度进行深入分析，形成了长达120页的《铜锣湾商铺物业收购可行性报告》。

　　商业价值调研方面，市场部团队采用实地走访、数据采集、问卷调研等多种方式，对铜锣湾商圈的消费人群、租金水平、业态分布、竞争格局进行了详细分析。数据显示，目标物业周边300米范围内，日均人流量达36万人次，其中18-45岁的核心消费人群占比72%，月均消费能力在1.5万港元以上的人群占比48%；周边现有商铺的平均租金为每平方米每月950港元，目标物业由于位置更优越，预计改造后的合理租金可达每平方米每月1500港元，年租金收益潜力达5.76亿港元，投资回报率可达12.8%，远高于香江商业地产平均投资回报率8%；业态分布方面，周边现有业态以零售（占比55%）、餐饮（占比25%）、娱乐（占比10%）、服务（占比10%）为主，高端零售和特色餐饮的需求缺口较大，为目标物业的后续运营提供了市场空间。

　　产权状况核查方面，法务部团队联合香江知名律师事务所（高伟绅律师行），对12栋建筑的产权进行了全面核查，确认所有物业的产权均清晰无纠纷，无抵押、无查封、无租赁纠纷，产权所有人共5位，其中3位为香江本地商人，2位为海外投资者，所有产权证书均齐全有效，土地使用年限均剩余45年（香江商业用地土地使用年限为50年），完全符合收购条件。

　　业主情况调研方面，地产部团队通过多种渠道了解到5位业主的出售意愿和心理预期：3位本地商人由于自身业务转型需要，急于套现，出售意愿强烈，心理预期总价合计28亿港元；2位海外投资者则更关注投资回报，希望获得合理的溢价，心理预期总价合计22亿港元，5位业主的整体心理预期总价为50亿港元，与集团的初步估值45亿港元存在5亿港元的差距，为后续谈判留下了空间。

　　融资方案方面，财务部团队制定了“自有资金 银行贷款”的组合融资方案，总收购资金45亿港元，其中集团自有资金25亿港元（来自稀有矿产项目和影院运营的现金流），银行贷款20亿港元。集团已与汇丰银行、渣打银行、恒生银行等3家香江本地银行达成合作意向，3家银行联合为项目提供20亿港元的并购贷款，贷款期限10年，年利率5.8%，还款方式为等额本息，每月还款约2170万港元，集团的月均现金流完全能够覆盖还款压力，贷款申请已通过银行内部初审，只需完成物业评估后即可正式签约。

　　调研工作完成后，专项小组于2009年下半年正式启动谈判工作，谈判采取“分批次、一对一”的方式，先与出售意愿强烈的3位本地商人谈判，再与2位海外投资者沟通。针对3位本地商人，地产部团队突出“快速交易、一次性付款”的优势，提出在签约后30天内支付80%的收购款，剩余20%在产权过户完成后支付，同时承诺为其提供后续业务转型的咨询支持，最终以26亿港元的价格达成收购意向，较其心理预期低2亿港元；针对2位海外投资者，团队则强调铜锣湾商圈的长期发展潜力和集团的运营能力，承诺收购后为其提供优先租赁权（若其有意回租部分商铺），并通过专业的物业评估报告展示物业的真实价值，最终以19亿港元的价格达成协议，较其心理预期低3亿港元，5位业主的总收购价格为45亿港元，完全符合集团的预算。

　　谈判过程中，法务部团队同步起草了《物业收购协议》，协议共38页，详细约定了收购标的、价格、付款方式、产权过户、税费承担、违约责任等核心条款，明确了所有税费（包括印花税、契税、土地使用费等）合计约2.25亿港元，由买卖双方各承担50%，产权过户时间约定在签约后60天内完成，若一方违约，需支付收购总价10%的违约金。协议经双方律师审核修改后，于2009年下半年末在香江汇丰银行总行的贵宾会议室举行签约仪式。

　　签约仪式现场布置简洁而庄重，会议室长20米、宽12米、高3米，地面铺设红色地毯，墙面悬挂着集团和业主方的标志，会议桌中央摆放着协议文本和签字笔。王莽作为飞天集团代表，与5位业主分别签订《物业收购协议》，汇丰银行、渣打银行、恒生银行的代表，以及高伟绅律师行的律师作为见证人出席了签约仪式。签约完成后，王莽与各位业主握手合影，现场响起热烈的掌声，标志着铜锣湾商铺物业收购项目正式落地。

　　签约后，专项小组立即启动产权过户工作，法务部团队与香江土地注册处、税务局等政府部门密切沟通，准备了齐全的过户材料（包括收购协议、产权证书、身份证明、税费缴纳凭证等），由于材料齐全、流程规范，产权过户工作仅用了45天便顺利完成，集团于2009年下半年末正式取得了12栋商铺物业的产权证书，证书编号分别为“港府地注册第2009-0888号”至“港府地注册第2009-0899号”。

　　产权交割完成后，集团随即启动物业改造升级计划，总投资5亿港元，改造周期为6个月，计划将其打造成集高端零售、特色餐饮、影视娱乐、精品办公于一体的综合性商业体，命名为“飞天铜锣湾中心”。改造方案由香江知名建筑设计事务所“吕元祥建筑师事务所”设计，遵循“保留建筑风貌、提升空间品质、优化业态布局”的原则，具体改造内容包括：

　　外立面改造：保留建筑原有主体结构，将外立面更新为玻璃幕墙与金属格栅相结合的设计，玻璃幕墙采用双层中空Low-E玻璃（透光率75%，遮阳系数0.45，传热系数1.6w\/(㎡·K)），金属格栅采用铝合金材质（表面喷涂氟碳漆，耐腐蚀性强），搭配LEd动态灯光系统（共安装1200盏LEd灯，可变换多种灯光效果），使建筑在白天彰显现代简约风格，夜晚则成为铜锣湾的灯光焦点。

　　内部结构调整：对各栋建筑的内部空间进行重新划分，一层和二层规划为高端零售区，单层建筑面积4800平方米，划分为30个商铺单元（每个单元面积80-200平方米），适合开设国际一线品牌旗舰店和潮流时尚品牌店；三层和四层规划为特色餐饮区，单层建筑面积4800平方米，划分为20个餐饮单元（每个单元面积120-300平方米），引入米其林星级餐厅、香江本土特色餐厅、国际风味餐厅等多种类型；五层规划为影视娱乐区，建筑面积4800平方米，开设1家高端影院（包含6个影厅，总座位数800个，配备索尼4K高清放映机和杜比全景声音响系统）和1家VR体验中心（面积1000平方米，配备20台VR设备）；地下1层规划为精品办公区和停车场，办公区建筑面积5000平方米，划分为30个办公单元（每个单元面积50-200平方米），停车场建筑面积3000平方米，设置100个机动车位（其中20个为充电桩车位）和200个非机动车位。

　　配套设施升级：安装18部高速电梯（品牌为三菱，额定速度4/s，载重1350kg），其中12部为客梯，4部为货梯，2部为观光电梯；配备中央空调系统（品牌为大金，制冷量2000kw，制热效率cop=4.3）和新风系统（新风量30\/(人·h)）；升级智能安防系统，安装300个高清监控摄像头（分辨率720p，存储时间30天）、50个红外报警探测器和10套门禁系统（指纹 密码双重认证）；建设智能停车引导系统，通过摄像头实时监测车位使用情况，引导车主快速找到空位；在公共区域设置免费wiFi（覆盖面积平方米，网速达100ps）和充电设施，提升消费者体验。

　　业态招商方面，集团成立了招商专项小组，借助影视联盟和九龙湾地产项目的资源优势，启动全球招商工作。招商政策分为三类：高端零售品牌给予3个月免租期，装修补贴每平方米1500港元；餐饮品牌给予6个月免租期，装修补贴每平方米2000港元；影视娱乐和办公租户给予2个月免租期，装修补贴每平方米1000港元。截至2009年下半年末，已有15家国际一线零售品牌（如LV、GI、pRAdA）、8家米其林星级餐厅、3家香江本土老字号餐饮品牌、2家影视娱乐企业表达了入驻意向，签约率达40%，预计改造完成后6个月内可实现满租运营。

　　同时，集团计划将tVb的影视资源与物业运营相结合，在五层影院开设“影视联盟主题影厅”，定期举办影片首映礼、明星见面会等活动；在零售区引入tVb影视衍生品店，销售《丝路传奇》等热门影片的周边产品；在餐饮区开设“tVb明星餐厅”，邀请tVb旗下艺人担任品牌代言人，通过产业协同提升物业的吸引力和竞争力。

　　铜锣湾商铺物业收购项目的顺利完成，是飞天集团多元化发展战略的重要里程碑，不仅为集团带来了稳定的租金收益（预计年租金收益5.76亿港元），还增强了集团在香江的品牌影响力和产业布局的完整性；同时，该项目与九龙湾地产项目形成互补，共同构成了集团在香江地产领域的核心资产，为集团后续的资本运作和业务扩张提供了坚实基础。随着改造升级和招商工作的推进，“飞天铜锣湾中心”将成为铜锣湾商圈的新地标，为香江市民和游客提供高品质的消费和娱乐体验，为集团创造丰厚的经济效益和社会效益。

　　2009年下半年的鹏城，盛夏的余温尚未完全褪去，高新技术产业园区内已是一派生机勃勃的景象。

　　这片规划面积18平方公里的产业园区，汇聚了龙国新能源、电子信息、生物医药等领域的3000余家企业，其中高新技术企业占比达75%，日均研发投入超2亿元人民币，是龙国科技创新的核心引擎之一。园区内高楼林立，道路整洁宽阔，两侧种植着高大的香樟树（共5000余棵，平均高度8米，胸径25厘米），绿化带内点缀着各色花卉，空气中弥漫着创新与活力的气息；园区配套设施完善，拥有10座大型科技孵化器、5个国家级检测中心、8所高等院校的产学研基地，以及30余家金融机构的分支机构，为企业提供了从研发、中试到产业化的全链条支持。

　　在这样浓厚的科技创新氛围中，一项关乎龙国新能源汽车产业核心技术突破的合作项目正悄然落地——飞天集团联合李家成新能源公司、龙国科学院电工研究所，共同发起成立新能源汽车电机合作实验室。这一决策源于三方前期在稀有矿产永磁体联合研发中的良好协作：飞天集团的高纯度稀有矿产材料为电机性能提升提供了基础，李家成新能源公司的电机生产经验明确了市场需求，龙国科学院电工研究所的技术积累则为核心突破提供了支撑。三方一致认为，成立专门的合作实验室，能够整合资源、集中力量，加速高端永磁体在新能源汽车电机领域的应用转化，打破国外在高端电机领域的技术垄断，推动龙国新能源汽车产业向更高质量发展。

　　实验室的筹备工作始于2009年下半年初，三方经过多轮磋商，于中期正式签订《新能源汽车电机合作实验室共建协议》，协议共26页，详细约定了实验室的投资规模、股权分配、管理架构、研发方向、成果分配、合作期限等核心条款。实验室总投资1.8亿港元，其中飞天集团以现金和稀有矿产材料供应权出资1.08亿港元，占股60%；李家成新能源公司以现金和电机生产设备出资0.54亿港元，占股30%；龙国科学院电工研究所以技术专利和人才资源出资0.18亿港元，占股10%；合作期限为5年，期满后可自动续约，若一方提出退出，需提前1年书面通知另外两方，退出方的股权可由另外两方按比例收购。

　　协议签订后，三方成立了实验室筹备工作组，由飞天集团技术总监周明担任组长，李家成新能源公司技术总监吴昊、龙国科学院电工研究所副所长王力担任副组长，成员包括三方的财务、法务、技术、行政等部门骨干，共计30人，全面负责实验室的选址、场地装修、设备采购、团队组建、制度制定等筹备工作。
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